Strona główna
Usługi społeczne
Usługi techniczne
» Transport
» Gospodarka mieszkaniowa
» Gospodarka komunalna
Rozwój instytucjonalny
Efektywność energetyczna
Współpraca JST-NGO
Współpraca między JST
Dialog społeczny
SMUP
Mapa Praktyk
Inne bazy danych
Publikacje i dokumenty
Portal jst.org.pl

1.583.728
gości odwiedziło nas
od 1 kwietnia 2008 r.

 Usługi techniczne : Gospodarka mieszkaniowa
Program rewitalizacji domów familijnych w Łodzi

.:   Skrót i Metryka -> Pełna prezentacja -> Załączniki   :.


Opis sytuacji przed wdrożeniem

Łódź jest miastem, w którym zachowały się liczne zespoły XIX-wiecznej zabudowy fabrycznej, obejmujące nie tylko same zakłady przemysłowe, lecz również osiedla mieszkań robotniczych. Najlepszym przykładem może być tutaj osiedle  Księży Młyn powstałe przy fabryce Scheiblera-Grohmana objęte – jako jeden z kilku obszarów – opisywanym projektem. Osiedla takie zachowały zazwyczaj swoje mieszkaniowe przeznaczenie, przy czym dziś znajdują się zazwyczaj w bardzo złym stanie technicznym będącym efektem wielu dziesięcioleci zaniedbań. Często są to jednocześnie obszary problemów społecznych, co przekłada się na niezdolność mieszkańców do przeprowadzenia odpowiednich inwestycji odtworzeniowych w istniejącej strukturze mieszkaniowej. Osiedla te stanowią równocześnie istotną pamiątkę dziejów miasta i jako takie nie powinny ulec całkowitej degradacji. Co więcej – po rewitalizacji budynki te mogą cieszyć się dużym zainteresowaniem.Sytuacja taka stanowi poważne wyzwanie dla jednostek samorządu terytorialnego, które – w celu zachowania swojego dziedzictwa – muszą znaleźć niezbędne środki finansowe.

Opis ogólnego podejścia i szczegółowych zadań

Program ma objąć 33 budynki, w których zlokalizowane jest łącznie 14 lokali użytkowych i 1111 lokali mieszkalnych zamieszkiwanych przez 2595 mieszkańców. Łączna powierzchnia lokali w budynkach objętych programem wynosi 74455 m2. Pierwszym etapem ma być wybudowanie nowych lokali komunalnych przez podmiot prywatny w standardzie odpowiadającym aktualnemu standardowi mieszkań komunalnych. Mieszkania zostaną w pełni wykończone i wyposażone w instalacje wewnętrzne: wodociągowo-kanalizacyjną, gazową, ciepłej wody użytkowej i centralnego ogrzewania, przy czym wszystkie media są oddzielnie opomiarowane w każdym lokalu. Ciekawie została rozwiązana kwestia lokalizacji budynków – mają one powstać na gruncie wydzierżawionym przez miasto, który dopiero po wzniesieniu budynków komunalnych zostanie zbyty w trybie bezprzetargowym. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której miasto wyzbyłoby się określonych terenów nie mając gwarancji, co do wywiązania się z ustaleń przez podmiot prywatny.Po wybudowaniu lokali drugim etapem jest przesiedlenie mieszkańców. W odniesieniu do obiektów objętych programem większość lokali pozostała własnością miasta (około 95%), co w istotny sposób ułatwia przeprowadzenie całej akcji. Aby odbyło się to jednak za zgodą zainteresowanych miasto opracowało system zachęt obejmujący:

·        ustalenie preferencyjnej stawki czynszu – do nowych lokali, które zostaną zasiedlone przez mieszkańców dawnych domów familijnych nie mają mieć zastosowania czynniki podwyższające stawkę czynszu, a dodatkowo ma mieć zastosowanie dodatkowa obniżka o 15% w stosunku do stawki bazowej;

·        dopuszczenie wykupu mieszkań w nowych budynkach z obowiązującą w mieście bonifikatą.

Przeprowadzony wśród najemców sondaż wskazał, że zainteresowanych zamianą jest 71%. Analogiczny system zachęt został przygotowany dla właścicieli lokali w domach familijnych. O ile nie chcą pozostać w dotychczasowych lokalach uczestnicząc proporcjonalnie w ponoszonych kosztach, mogą skorzystać z całego wachlarza możliwości począwszy od odsprzedania gminie swojego lokalu po cenie wynikającej ze zwaloryzowania ceny zakupu połączonego z nawiązaniem umowy najmu lokalu komunalnego, poprzez zamianę na rynku pierwotnym lub wtórnym, po sprzedaż lokalu miastu w cenach rynkowych. Wraz z sukcesywnym zwalnianiem lokali będzie postępował proces zamiany gruntów – miasto otrzyma zakupiony przez podmiot prywatny grunt pod nowymi budynkami w zamian za grunt pod domami familijnymi. Każdorazowo będzie przeprowadzona wycena przez rzeczoznawcę. W przypadku jeśli wartość nieruchomości przekazywanych przez inwestora okaże się niższa niż wartość domów familijnych inwestor prywatny będzie zobowiązany do dopłacenia różnicy wartości. W przypadku przeciwnym – inwestor zrzeka się do jakichkolwiek roszczeń wobec miasta.Ostatnim etapem działań będzie rewitalizacja przed podmiot prywatny domów familijnych zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi i urbanistyczno - architektonicznymi oraz spełniać warunek dostępności tego terenu po realizacji projektu dla wszystkich mieszkańców i turystów.

      

Rezultaty wdrożenia narzędzia

     Opisywany program ma zapewnić kilka – wydawałoby się na pierwszy rzut oka – niemożliwych do pogodzenia celów, w szczególności:

     1)  poprawę warunków życia mieszkańców domów familijnych;

     2)  zachowanie istotnych elementów tkanki urbanistycznej podkreślających tożsamość miejsca i to bez nakładów finansowych ze strony miasta.

Oszacowanie nakładów poniesionych na realizacje projektu

W swoich założeniach program ma odbyć się bez istotniejszych nakładów finansowych ze strony jednostki samorządu terytorialnego. Jedyne ponoszone nakłady związane są z samym opracowaniem projektu oraz jego bieżącą obsługą.

Zasady równości płci
Projekt nie ma związku z zasadą równości szans kobiet i mężczyzn.
Współpraca ze społeczeństwem obywatelskim

Na etapie opracowywania projektu przeprowadzane były konsultacje ze środowiskiem obywatelskim. Wszelkie programy tego typu jak opisywane w niniejszej praktyce mają bowiem znacznie większą szansę sukcesu, gdy odbywają się przy wsparciu społecznym.

Zalecenia dla instytucji zainteresowanych replikacją

Praktyka jest możliwa do replikacji w każdej gminie stojącej przed koniecznością poradzenia sobie ze zdekapitalizowanymi lokalami wchodzącymi w skład własnego zasobu mieszkaniowego, które po wyremontowaniu mogą być atrakcyjne na rynku nieruchomości. Zamiast dokonywać chaotycznej sprzedaży lokali w kamienicach położonych w centrum miejscowości na rzecz osób, które zazwyczaj nie będą w stanie ponieść kosztów  ich odnowienia, zasadniejszym jest rozważenie przeprowadzenia programu analogicznego do opisanego programu łódzkiego. W naszym kraju jak do tej pory wszelkie inicjatywy łączące działanie podmiotu publicznego i prywatnego nie cieszyły się szczególnym zaufaniem. Podejmując się replikacji programu należy zatem zapewnić pełną przejrzystość podejmowanych działań, tak by uniknąć stworzenia negatywnego nastawienia społecznego. Wskazane jest również stworzenie odpowiednio mocnych gwarancji prawnych.

      

.:   Skrót i Metryka -> Pełna prezentacja -> Załączniki   :.

Wsparcie udzielone
przez Norwegię
poprzez dofinansowanie
ze środków
Norweskiego Mechanizmu
Finansowego
Związek
Miast Polskich
Związek
Gmin Wiejskich RP
Związek
Powiatów Polskich
Norweski Związek
Władz Lokalnych
i Regionalnych