Doskonalenie zarządzania usługami publicznymi i rozwojem w jednostkach samorządu lokalnego (gminach i powiatach)
Strona główna
Usługi społeczne
Usługi techniczne
» Transport
» Gospodarka mieszkaniowa
» Gospodarka komunalna
Rozwój instytucjonalny
Efektywność energetyczna
Współpraca JST-NGO
Współpraca między JST
Dialog społeczny
SMUP
Mapa Praktyk
Inne bazy danych
Publikacje i dokumenty
Portal jst.org.pl

1.583.696
gości odwiedziło nas
od 1 kwietnia 2008 r.


 Usługi techniczne : Gospodarka mieszkaniowa
Realizacja umowy na Wieloletnie Zarządzanie i Realizację Inwestycji Budowlanych w Komunalnym Zasobie Lokalowym.

.:   Skrót i Metryka -> Pełna prezentacja -> Załączniki   :.


Opis sytuacji przed wdrożeniem

Gmina Murowana Goślina podobnie jak większość miast w kraju borykała się z problemem braku wystarczającej liczby lokali komunalnych i nienajlepszym stanem technicznym nieruchomości w których lokale te się znajdują. Na te problemy miała również wpływ ograniczona liczba środków pieniężnych w budżecie gminy możliwych do wydatkowania na te cele. Zasób mieszkaniowy Gminy Murowana Goślina w 2006 r. liczył 163 lokale mieszkalne, przy rocznym odzysku około 5 lokali mieszkalnych z tzw. ruchu ludności, a także liczbie około 40 wnioskodawców oczekujących pomocy gminy poprzez przydział lokalu komunalnego, socjalnego i zamiennego okres oczekiwania na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy był wydłużony. Stan techniczny zasobu mieszkaniowego gminy wymagał zdecydowanej poprawy i wydatkowania określonych środków finansowych.
Od 2002 roku kiedy gmina podjęła decyzje o likwidacji Zakładu Gospodarki  Komunalnej poszukiwano rozwiązania prawnego, które w maksymalnym stopniu pozwoliłoby na rozwiązanie problemów związanych z gospodarka lokalową w szczególności w szeroko rozumianym zakresie zarządzania i umożliwiło jednocześnie realizację remontów i inwestycji w komunalnym zasobie lokalowym, bez konieczności angażowania dodatkowych środków z budżetu gminy m.in. na remonty ponad 100-letnich nieruchomości. Istniała potrzeba uruchomienia Programu budownictwa komunalnego w celu zwiększenia zasobu mieszkaniowego gminy dla zmniejszenie obecnej liczby oczekujących na przydział lokalu (32 rodziny)  i skrócenie terminu realizacji prawomocnych wyroków sądowych z prawem do lokalu socjalnego (  ).
Przeprowadzona przed wdrożeniem projektu analiza usług komunalnych wykazała, iż zasadnym jest realizacja zadań własnych poprzez zlecenie ich podmiotom zewnętrznym. W tym celu utworzono Referat Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska, który opracowuje założenia do prowadzonych postępowań  przetargowych, kontroluje realizację poszczególnych umów i rozlicza wydatkowane na ten cel środki z budżetu gminy. Do czasu podpisania wieloletniej umowy na zarządzanie i realizacje inwestycji w komunalnym zasobie lokalowym zawierane były typowe umowy na zarządzanie zasobem.
Dokonana analiza stanu faktycznego w zakresie szeroko rozumianej gospodarki mieszkaniowej pozwoliła na wdrożenie wielopłaszczyznowych działań przez samorząd Murowanej Gośliny dla kompleksowego rozwiązania problemu zbyt małej liczby lokali mieszkalnych i poprawy stanu technicznego posiadanego zasobu. Zawarta w 2006 roku umowa na wieloletnie zarządzanie i realizacje inwestycji budowlanych w komunalnym zasobie lokalowym jest usługa zleconą w oparciu o outsourcing. Rozwiązanie problemów z zakresu gospodarki lokalowej gminy zostało wpisane w obowiązki zarządcy - partnera prywatnego.  Zgodnie z umową partner prywatny wyłoniony w drodze postępowania przetargowego ma obowiązek:
Przygotować pełna dokumentację projektową oparciu o przekazane przez Gminę koncepcje zabudowy mieszkaniowej dla 35 lokali mieszkalnych oraz ich wybudowanie z własnych środków w terminie do 2015r. - zgodnie z założeniami określonymi w programie funkcjonalno-użytkowym,
Wybudować 8 lokalowy budynek komunalny w oparciu o przekazany przez gminę projekt -realizacja czerwiec 2007r./wykonano,
Przeprowadzić remonty budynków komunalnych w zakresie podanym w programie funkcjonalno użytkowym w terminie do 2014r.

Opis ogólnego podejścia i szczegółowych zadań

Zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy w tym w szczególności w zakresie spraw z pomocy społecznej oraz gminnego budownictwa społecznego. Projekt jest zgodny z modelem komunalnego zasobu gminy, który zakłada że zarządzanie zlecane jest podmiotom zewnętrznym, konkurującym ze sobą: ceną, zakresem a przede wszystkim jakością świadczonych usług. Utrzymanie zasobu mieszkaniowego, remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w otwartym, konkurującym ze sobą środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o wskaźniki określone i mierzone przez gminę.
Praktyka realizuje i wspiera zasadę dialogu społecznego i współpracę z instytucjami społeczeństwa obywatelskiego. Projekt realizowany i nadzorowany jest w całości przez Urząd Miasta i Gminy w Murowanej Goślinie, który realizując poszczególne etapy projektu współpracuje z Ośrodkiem Pomocy Społecznej i innymi właścicielami lokali mieszkalnych z terenu gminy.
Gmina Murowana Goślina próbując rozwiązać problem mieszkań komunalnych sięgnęła po rozwiązania oparte na koncepcji partnerstwa publiczno-prywatnego i zawarła a umowę ze Spółka LIDER spółka z o.o. z Poznania na wieloletnie zarządzanie i realizacje inwestycji budowlanych w komunalnym zasobie lokalowym. Umowa została zawarta na okres 28 lat i 11 m-cy. Podpisana umowa zabezpiecza realizacje znacznej części zadań własnych gminy poprzez partnera zewnętrznego. Umowa obejmuje nie tylko zarządzanie posiadanym przez gminę zasobem lokalowym ale także bieżące nim gospodarowanie poprzez prowadzenie określonych remontów i inwestycji, czyli budowanie nowych mieszkań dla mieszkańców gminy- zakwalifikowanych do przydziału lokali komunalnych oraz wydzielanie z zasobu lokali socjalnych w celu realizacji prawomocnych wyroków eksmisyjnych.
Zastosowany model nie obciąża budżetu gminy w zakresie przeprowadzanych remontów i inwestycji i pozwala na sfinansowanie budowy nowych mieszkań oraz remonty starego zasobu ze środków prywatnych. Stanowi zatem swoiste kredytowanie budżetu gminy ze środków prywatnych. Wynagrodzeniem zarządcy są faktycznie uzyskane wpływy czynszowe, co przy prowadzonej przez Gminę Murowaną Goślinę  właściwej polityce czynszowej - obecna stawka czynszu obowiązująca od 1 maja 2012  roku wynosi 7,17zł/m2  daje szansę na właściwą realizację zawartej umowy.
Przy opracowywaniu założeń realizacji tego projektu skorzystano z pomocy kancelarii prawnej oraz w sposób maksymalny wykorzystano wiedzę osób pracujących w Urzędzie Miasta i Gminy Murowana Goślina. Proponowane rozwiązania były na bieżąco konsultowane na komisjach Rady Miejskiej oraz prezentowane mieszkańcom poprzez artykuły zamieszczane w biuletynie samorządowym dostarczanym do każdej nieruchomości na terenie gminy.
Pierwszym krokiem do wdrożenia tego rozwiązania było podjęcie dnia 16 marca 2004   przez Komisję Gospodarczą Rady Miejskiej w Murowanej Goślinie  decyzji w sprawie powierzenia zarządzania zasobem komunalnym gminy Murowana Goślina partnerowi prywatnemu w ramach koncepcji partnerstwa publiczno-prywatnego. Następnie  podpisano umowę z kancelarią prawną w zakresie przygotowania Koncepcji na prowadzenie gospodarki lokalowej w Mieście i Gminie Murowana Goślina w oparciu o partnerstwo publiczno-prywatne oraz jej prezentacja na komisjach Rady Miejskiej. Kolejno we wrześniu tego samego roku  Rada Miejska w Murowanej Goślinie  podjęła uchwałę  w sprawie wieloletniej umowy obejmującej gospodarowanie komunalnym zasobem lokalowym Gminy Murowana Goślina. W oparciu o tę  uchwałę Rada wyraziła zgodę na podjęcie działań zmierzających do podpisania umowy obejmującej gospodarowanie lokalowym zasobem Miasta i Gminy oraz remonty i inwestycje w tym zasobie na okres dłuższy niż 3 lata.

Dalsza współpraca z kancelarią prawną polegała na przygotowaniu i doradztwie 
przy przeprowadzeniu przetargu na wieloletnie zarządzanie i realizację inwestycji
budowlanych w komunalnym zasobie lokalowym. W ramach tego etapu  Burmistrz złożył wniosek do Prezesa Urzędu Zamówień Publicznych o wyrażenie zgody na zawarcie umowy na czas dłuższy niż 3 lata oraz o wydanie opinii w przedmiocie dopuszczalności zastosowania trybu negocjacji z ogłoszeniem dla planowanego zamówienia. Decyzją z dnia 27 stycznia 2005 r. Prezes Urzędu Zamówień Publicznych wyraził zgodę na zawarcie umowy na gospodarowanie komunalnym zasobem lokalowym Gminy Murowana Goślina oraz realizację inwestycji budowlanych w tym zasobie, na czas dłuższy niż 3 lata tj. na okres do 30 lat.

Konsekwencją tych działań było podjęcie w dniu 25 kwietnia 2005r. przez  Radę Miejską w Murowanej Goślinie uchwały wyrażającej zgodę na zaciągnięcia długoterminowego zobowiązania w zakresie zarządzania komunalnym zasobem lokalowym, remontów oraz budowy budynków komunalnych. Rada Miejska w powyższej uchwale upoważnia Burmistrza do zawarcia umowy z wykonawcą w zakresie zadania „zarządzanie komunalnym zasobem lokalowym oraz wyremontowanie i wybudowanie budynków komunalnych o wartości do 28.590.000 zł. Określono, iż środki na pokrycie zobowiązania muszą być ujęte w kolejnych 30 budżetach gminy.

Następnie opracowanie programy funkcjonalno-użytkowe dla obiektów kubaturowych o funkcji mieszkaniowej, w którym został określony opis ogólny przedmiotu zamówienia. Pierwszy z nich dotyczył zaprojektowania i wykonania budynków z mieszkaniami komunalnymi w gminie Murowana Goślina tj. sporządzenie projektów budowlanych, uzyskanie pozwolenia na budowę i sporządzenie projektów wykonawczych a także specyfikacji technicznych wykonania robót budowlanych oraz wykonanie robót budowlanych na podstawie tych projektów - w wyniku których ma powstać 35 nowych mieszkań. W ramach zamówienia należało także wykonać zagospodarowanie terenu na działkach przeznaczonych na budowę budynków.
Drugi z programów dotyczył wykonania budynku z 8 mieszkaniami komunalnymi w gminie Murowana Goślina na podstawie opracowanego projektu stanowiącego załącznik do SIWZ - w oparciu o projekt opracowany przez  gminę.
Określono w nim także charakterystyczne parametry dotyczące wielkości obiektów. Celem postępowania przetargowego było uzyskanie 43 lokali mieszkalnych gdzie każdy z nich  powinien mieć powierzchnię około 40m2.
Ponadto sprecyzowano wymagania zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia w zakresie np. rozwiązań budowlano-konstrukcyjnych, wskaźników ekonomicznych, warunków wykonania i odbiory robót oraz pożądane terminy realizacji.

W programie funkcjonalno-użytkowym dla robót polegających na wykonaniu dokumentacji projektowej i realizacji remontów w zasobie lokalowym gminy  zostały wskazane budynki przewidziane do remontu oraz został określony opis ogólny przedmiotu zamówienia. Zamówienie obejmowało :sporządzenie projektów budowlanych i uzyskanie pozwoleń na budowę (remonty),sporządzenie projektów wykonawczych i specyfikacji technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych (remontowych),wykonanie robót budowlanych (remontowych) na podstawie opracowanych projektów.
W wyniku realizacji zamówienia zostaną wykonane pełne remonty budynków (rewitalizacja) w zasobie lokalowym gminy Murowana Goślina.
Ponadto zostały sprecyzowane wymagania zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia dotyczące charakterystycznych parametrów określających wielkość robót, aktualnych uwarunkowań wykonania przedmiotu zamówienia, ogólnych właściwości funkcjonalno-użytkowych i wymagań zamawiającego w stosunku do przedmiotu zamówienia.
 Procedura wyłonienia wykonawcy trwała kilka miesięcy do marca 2006 r. W dniu 22 marca 2006r. podpisana została pomiędzy Gminą Murowana Goślina a  LIDER Sp. z o.o. umowa na wieloletnie zarządzanie oraz realizację inwestycji w komunalnym zasobie lokalowym gminy na  28 lat 11 miesięcy tj. do końca lutego 2034 roku.

Rezultaty wdrożenia narzędzia

Efektem zawartej umowy jest powiększenie mieszkaniowego zasobu gminy o kolejne 43 lokale mieszkalne w sześciu nowych budynkach. Nowo wybudowane lokale mieszkalne zostały wykonane w bardzo dobrym standardzie z pełnym wyposażeniem, co ma wpływ na zdecydowana poprawę warunków mieszkaniowych mieszkańców.
Następuje systematyczna poprawa stanu technicznego nieruchomości poprzez rewitalizację i remonty 16 budynków komunalnych z osiągnięciem efektu końcowego w 2014 roku a także kompleksowe rozwiązanie zarządzania całym zasobem komunalnym. Przy czym gmina wydatkuje na ten cel środki z budżetu miasta tylko do wysokości faktycznie uzyskanych wpływów czynszowych od najemców komunalnego zasobu lokalowego.
Zastosowane nowatorskie rozwiązanie pozwoliło na optymalizację procesu zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy. W komunalnym zasobie lokalowym zamieszkuje obecnie 161 rodzin.  Ze środków partnera prywatnego zostanie zwiększony zasób mieszkaniowy gminy co ma bezpośredni wpływ na realizacje przydziałów lokali mieszkalnych dla rodzin zakwalifikowanych do przydziału i oczekujących od lat na własny lokal. Na listach oczekujących na lokale komunalne lub socjalne jest obecnie 32 rodziny, które mogą oczekiwać na realizacje przydziału. Dodatkowo poprawiły się warunki mieszkaniowe 8 rodzin, które w wyniku zamiany przeszły do lokali o wyższym standardzie.
Zrewitalizowano budynek ośrodka zdrowia, dostosowując go do potrzeb osób niepełnosprawnych, wybudowano windę, przebudowano pomieszczenia, łazienki a także wymieniono okna i odnowiono elewację. Działania te pozwoliły na poprawę warunków realizacji usług medycznych. Wyremontowano kolejne 3 budynki  poprawiając zdecydowanie ich stan techniczny poprzez wymianę pokrycia dachowego, remont elewacji, wymianę  okien, remonty klatek schodowych i piwnic.
Trwa przygotowanie do remontu jeszcze w roku bieżącym kolejnych 2 budynków poprzez przygotowanie stosownej dokumentacji w zakresie ich rewitalizacji.
Planowane w kolejnych latach remonty niektórych budynków komunalnych wpłyną na polepszenie warunków mieszkaniowych ich mieszkańców poprzez przeprowadzenie kompleksowych remontów łącznie z pełna rewitalizacja budynków wyłącznie w oparciu o środki finansowe partnera prywatnego.
Dzięki umowie na wieloletnie zarządzanie podniesiono jakość świadczonych usług, nastąpił wzrost ilości mieszkań, zwiększa się estetyka budynków poprzez remonty komunalne i rewitalizacje, ograniczono koszty związane z eksploatacją zasobu, utrzymaniem budynków komunalnych oraz odszkodowaniami za niedostarczenie lokali socjalnych dla rodzin z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi przyspieszono czas realizacji tych wyroków.

Oszacowanie nakładów poniesionych na realizacje projektu

Koszty finansowe projektu to:
Koszty opracowania koncepcji - kancelaria 28.000zł,
Koszty opracowania dokumentacji projektowej budynku komunalnego (8 lokalowego) tj. koncepcja, projekt, inwestor zastępczy - ok. 44.000zł,
Plan zarządzania ośrodkiem zdrowia - 5.000zł,
Koszty opracowania projektu dostosowania budynku ośrodka zdrowia dla potrzeb osób niepełnosprawnych, mapy i koszty audytu energetycznego - 35.420zł,
Koszty opracowania analizy zabudowy mieszkaniowej dla działek wskazanych pod budownictwo komunalne - 3.000zł,
Przygotowanie i doradztwo w przeprowadzeniu przetargu na wieloletnie zarządzanie i realizację inwestycji budowlanych w komunalnym zasobie lokalowym - kancelaria prawna - 56.120zł.
Nakład pracy pracowników własnych:
Opracowanie programów funkcjonalno-użytkowych dla inwestycji i remontów w komunalnym zasobie lokalowym - 14 osobodni pracy,
Spotkania pracowników urzędu - 4 osoby oraz przedstawiciele kancelarii - 2 osoby - 10 osobodni pracy,
Przygotowanie SIWZ - 14 osobodni pracy,
Negocjacje -10dni ze strony gminy- 10 osobodni pracy.
Koszty społeczno-polityczne:
Przekonanie radnych do zasadności podjęcia działań w zakresie proponowanego rozwiązania oraz wydania z budżetu gminy kwoty tytułem wynagrodzenia partnera w okresie 30 lat od daty podpisania umowy,
Przekonanie mieszkańców co do zasadności przyjęcia takiego wariantu zarządzania.
Koszty operacyjne funkcjonowania projektu:
Wydatki związane z realizacją umowy na wieloletnie zarządzanie i realizację inwestycji budowlanych w komunalnym zasobie lokalowym w zakresie wynagrodzenia partnera prywatnego w okresie od 2006 roku do maja 2012 roku - 3.887.306zł
Projekt przyniósł korzyści zarówno w wymiarze finansowym poprzez pozyskanie przez gminę w kolejnych latach dodatkowej liczby nowych lokali i poprawy stanu technicznego posiadanego zasobu -  bez konieczności wydatkowania środków finansowych z budżetu gminy na ten cel na początku projektu, a w trakcie jego realizacji wydatkowanie środków z budżetu gminy w wysokości tylko uzyskanych faktycznych wpływów czynszowych w wysokości 3.439.696zł (wynagrodzenie partnera prywatnego) przy łącznej wartości środków finansowych wydatkowanych na cele realizacji projektu przez partnera prywatnego w wysokości 3.775.557,21zł.

Zasady równości płci

W projekcie zachowana została zasada równości szans kobiet i mężczyzn.  Z efektów projektu korzystają wszyscy mieszkańcy Gminy Murowana Goślina bez względu na płeć w zależności od indywidualnie sprecyzowanych potrzeb i oczekiwań.

Współpraca ze społeczeństwem obywatelskim

Realizacja projektu była możliwa dzięki bezpośredniemu zaangażowaniu pracowników Urzędu Miasta i Gminy Murowana Goślina otwartości osób(radnych) podejmujących decyzje kierunkowe i strategiczne umożliwiające przystąpienie do projektu a także jego prawidłowe realizowanie. Wpływ na uzyskane efekty miały również konsultacje z mieszkańcami i przeprowadzona na szeroką skale akcja informacyjna o jego założeniach i planowanych efektach. Sama realizacja poszczególnych zadań wymaga współpracy z Ośrodkiem Pomocy Społecznej a także innymi właścicielami lokali mieszkalnych znajdujących się na terenie gminy.

Zalecenia dla instytucji zainteresowanych replikacją

Podmiotami zainteresowanymi wdrożeniem przedstawionego projektu mogą być wszystkie samorządy lokale, które zainteresowane są zmianami w sposobie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy oraz znalezieniem rozwiązań umożliwiających pozyskiwanie do zasobu mieszkaniowego nowej liczby lokali komunalnych i socjalnych.
Problemem może być precyzyjne określenie zakresu planowanych remontów. Wdrożenie rozwiązania wymaga inwentaryzacji zasobu komunalnego zarówno ilościowego jak i pod względem stanu technicznego, precyzyjne określenie koniecznych remontów i inwestycji.
Dla powodzenia realizacji projektu wymagana jest zdecydowana postawa władz gminy w zakresie zmian wynikających z przedstawionego projektu również w zakresie odważnej polityki czynszowej gdyż jest to niezbędne dla osiągnięcia pożądanych efektów co może stanowić ograniczenie dla niektórych podmiotów planujących wdrożenie tego rozwiązania.
Projekt jest rozwiązaniem nowatorskim o dość dużym stopniu skomplikowania  z uwagi na obecne i niejednoznaczne uregulowania prawne, wymaga zaangażowania wysoko wykwalifikowanej kadry co może powodować nieznaczne ograniczenia dla jego replikowalności.
Zastosowane rozwiązanie cechuje się dużą efektywnością ekonomiczną dla gminy
Wymagane jest konsekwentne comiesięczne monitorowanie i rozliczanie zawartej umowy i partnera prywatnego a także kontrola terminów wykonywania inwestycji i remontów.
Przed przystąpieniem do projektu z uwagi na konieczność  poniesienia kosztów wyjściowych (kancelarii prawnej) wymagane jest rozeznanie rynku co do potencjalnej liczby partnerów prywatnych zainteresowanych przystąpieniem do projektu.
Rozwiązanie może być replikowalne w każdej gminie gdzie,  znajdzie się podmiot prywatny, który będzie chciał przystąpić do wspólnego projektu z gminą  w zamian za pobieranie czynszu.

.:   Skrót i Metryka -> Pełna prezentacja -> Załączniki   :.

 Doskonalenie zarządzania usługami publicznymi
i rozwojem w jednostkach samorządu lokalnego
(gminach i powiatach)
 Związek
Miast Polskich
Związek
Gmin Wiejskich RP
Związek
Powiatów Polskich